9月20日付の朝日新聞に、「マンションの管理会社が組合代表、注意点は」と題した記事が掲載されていました。

 

近年、マンションの管理会社が、通常の管理業務を受託するだけでなく、管理組合の代表である「管理者」も兼ねるケースが増えています。

 

いわゆる「管理業者管理者方式」です。

 

この方式は、ワンルーム等の投資用マンションでは珍しくありませんでした。

 

しかし、近年では、区分所有者の高齢化や役員のなり手不足などを背景に、ファミリータイプでも採用するケースが増えています。

 

・理事会の役員を務めなくて済む。

・面倒な管理組合運営をプロである管理会社に任せられる。

こう聞けば、区分所有者にとって非常に便利な仕組みに思えるでしょう。

 

しかし、この方式には大きな問題があります。

 

それは、

「管理業務の委託先」と「管理組合の代表者」が同じということです。

 

１．「管理会社＝大規模修繕の元請け」という分かりやすい事例

　

この記事では、投資用マンションを所有する女性に取材した事例が紹介されていました。

 

このマンションでは管理会社が管理者を兼ねており、修繕積立金が約3倍に増額されました。

 

さらに約5,000万円の大規模修繕工事について、管理会社自身が元請けとなる案が総会で可決されました。

 

相見積もりは取得していたものの、そもそも相場観がないため、価格の妥当性が分かりにくかったといいます。

 

そこで、この女性は「自分が変えるしかない」と考え、自ら理事長に立候補し、就任しました。

 

ここで重要なポイントがあります。

「管理会社が管理者なのに、区分所有者が理事長になれるのか？」

と思われるかもしれません。

 

この記事には、その点について記載がありませんが、

区分所有法上の「管理者」と「理事長」は、必ずしも同一人物である必要はないのです。

 

一般的には、管理規約で「理事長が管理者を兼ねる」旨を規定していますが、理事会が管理者の業務を監視する「外部管理者・理事会監督型」のスキームは理論上も可能です。

 

国交省も、

　総会＝意思決定機関

　管理者＝知見豊富な執行者

　理事会＝管理者の監視機関

という役割分担と責任の明確化が期待できるスキームだと評価しています。

（2025年改正版「マンション標準管理規約」別添１ 外部専門家の活用のパターン参照）

 

つまり、区分所有者側に理事会を設置することで、この組合はチェック機能を取り戻したわけです。

 

その後、理事会で区分所有者の参加を促すために総会にリモート方式を導入したり、管理会社の見積もりよりも安価な業者を探したりするなど、組合運営方法を変えているとのことです。

 

２．「理事会のないマンション」の実態

　

最近、都内に投資用マンションを複数所有するＡさんから、そのうちの１件で最近開催された組合総会について興味深い話を伺いました。

 

このマンションも「管理会社＝管理者」という方式ですが、理事会を設置していません。

 

実態としては、むしろこのスキームの方が多いと思われます。

 

それだけではありません。

 

まず、管理規約に「管理者は○○株式会社とする」と、管理会社の固有名詞が明記されていました。

 

このようなケースでは、もし管理者を変更しようとしても、通常の決議要件（過半数の賛成）では足りません。

 

なぜなら、管理規約自体の変更も伴うため、「特別決議」に該当し、「出席者の4分の３以上の賛成」が必要になるからです。

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