管理組合にとって

十数年に一度の「大規模修繕工事」。

 

しかし、いざその時期が近づいてくると、

「そもそも何から始めればよいのか？」

「管理会社に任せておけばよいのか？」

「設計会社や施工会社は、いつ、どうやって選べばよいのか？」

と戸惑う管理組合は少なくありません。

 

それも当然です。

 

多くのマンションでは理事が輪番制で交代するため、大規模修繕工事を実際に経験したことのある役員はほとんどいません。

 

しかも、大規模修繕工事は単に「施工会社を選んで工事を発注すればよい」というものではありません。

 

むしろ、大規模修繕工事の成否は、

工事が始まる前の準備段階でかなり決まる　と私は考えています。

 

１. 顧問先マンションで第2回大規模修繕工事が完工

私が顧問を務める神奈川県内のマンションで、

先般、第2回大規模修繕工事が無事完工しました。

 

このマンションでは、2022年から検討を開始しました。

最初に行ったのは、施工会社を探すことではありません。

 

いつ頃工事を実施すべきかを検討するため、

まず建物の劣化状況を客観的に把握するための建物劣化診断を実施しました。

 

同時に、必要な修繕箇所の数量を積算してもらい、

現時点での概算工事費を把握するところからスタートしました。

 

そこから実際の工事が完了するまで、足掛け約４年。

 

「４年もかかるの？」と思われる方もいるかもしれません。

 

工事そのものは実質５ヶ月程度です。

 

しかし、管理組合の仕事としては、

それ以外にやるべきことが数多くあります。

　

２．大規模修繕工事は「管理組合の一大プロジェクト」

・建物の劣化状況を把握し、いつ実施するか

・どの範囲まで修繕対象とするか、どういう仕様を選択するか。

・工事を進めるための管理組合内の体制をどうするか。

・工事の発注スキーム（責任施工方式か、設計監理方式か）

・外部専門家にどこまで委託するか、どこに発注するか

・施工会社の候補をどうやって選ぶか？

・概算の工事費の予算はいくらか？

・組合の資金状況（修繕積立金残高）はどうか？

・資産価値向上のためのリノベーション工事を検討するか？

 

そして、施工会社・外部専門家の選定や、

工事の発注や予算の決定、工事実施に際しては、

区分所有者に事前説明を行いながら合意形成を図っていく――。

 

このようなプロセスを一つひとつ積み重ねて、

ようやくゴールにたどり着きます。

 

そして工事が始まった後も、追加工事や仕様の見直しの検討など、

その都度、管理組合として判断しなければならない場面が出てきます。

 

つまり、大規模修繕工事とは、

多額のお金を使いながら、数年先を見据えて数多くの意思決定を行う

「管理組合の一大プロジェクト」なのです。

３．「専門家に任せること」＝「丸投げ」ではない

もちろん、建築や工事に関する専門的な判断を、管理組合だけで行うことは現実的ではありません。

 

設計コンサルタントや施工会社、管理会社など、専門家の力を借りる必要があります。

 

しかし、ここで注意したいのは、

「専門家の力を借りること」と「専門家に丸投げすること」は違う

という点です。

 

誰に、何を、どこまで任せるのか。

提示された提案や見積もりは妥当なのか。

限られた修繕積立金をどこに優先的に使うのか。

 

最終的にそれを判断するのは管理組合です。

 

だからこそ、専門家のアドバイスを受けながらも、

管理組合自身が判断できる体制をつくっておくことが重要になります。

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