ダイヤモンド不動産研究所のサイトページに、「区分所有法の改正でマンション建て替え決議が緩和！ 都心や駅近の建て替え加速で、資産価値の高い物件に生まれ変わる未来も!?」と題した記事が掲載されていました。

 

１．本記事の要約

本記事の要約は、以下の通りです。

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１）建替えの決議要件の緩和

・決議ハードルの低下: これまで一律「5分の4以上」の賛成が必要だった建替え決議が、耐震性や火災への安全性に不足等があると「公的な認定」を受けた場合に限り決議要件が「4分の3以上」に緩和されます。

 

・今回の法改正に伴って、「所在不明区分所有者」は、上記建替え決議の際の分母から除外されるため、これも決議要件の緩和につながります。

 

２）管理の円滑化と適正化

（１）共用部分変更に関する決議要件の緩和

・共用部の変更については、これまで「全区分所有者の4分の3以上」の賛成が必要でしたが、「総会出席者の4分の3以上」（※ ただし、過半数以上の総会出席が要件）に緩和されます。

 

・さらに、共用部に瑕疵が発生している場合や、バリアフリー化を目的とする修繕工事の場合については、さらに決議要件が緩和され、「総会出席者の3分の2以上」の賛成で決議できます。

 

（２）「管理不全」を予防するための制度の新設

・共用部について管理不全の状況が発生しているマンションに対しては、裁判所が外部の専門家として管理人を選任して、管理体制を整える制度が新設されます。

 

・また、専有部内における「ゴミ屋敷化」や騒音の発生など、これまで管理組合が実質的に介入が難しかった領域についても、裁判所への申立てを経て管理人が選任されることによって改善を図ることができるようになります。

 

３） マンションの「二極化」の加速

・建替えが進む物件

容積率に余裕があり、建て替え後の余剰住戸を売却して費用を捻出できる都心・駅近の好立地物件は、法改正により資産価値がさらに高まります。

 

・建替えが困難な物件

建替え資金を自前で用意できない、あるいは需要の低いエリアの物件は放置されるリスクがあり、価値の格差が広がります。

 

４）「建替え以外の選択肢」の多様化

・建替え以外の選択肢が広がります。

ホテルやサービスアパートメントなどへ用途転換（コンバージョン）を含む「一棟リノベーション」を行うケースも新たに加えられ、建替えと同様の決議要件に緩和されます。

 

５）区分所有者やマンション購入検討者への示唆

・今後は購入検討者が「将来建て替えが可能か」をより重視するようになります。

 

・理事会の権限強化や海外居住者への対応など、放置されがちな築古マンションの維持管理を立て直すための法的基盤が整います。

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本記事では、今年の4月から施行される法改正に伴って、今後マンションの建替えや用途転換（コンバージョン）が進みやすくなる可能性が述べられていました。

 

今回の改正によって、法制度上の「ハードル」は一定程度下がるのは確かです。

 

ただ、実務の現場にいる立場から申し上げると、

それだけで建て替えるマンションが今後増加するとは考えにくいと思います。・・・続きはブログで！