2月20日付けの朝日新聞に、「老いるタワマン：上　廃墟化か、資産価値維持か」と題した記事が掲載されていました

 

１．新聞記事の内容

本記事の要約は以下のとおりです。

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◾️ 2000年代に急増したタワマンの老朽化がこれから本格化する。20階以上の超高層マンションの修繕は一筋縄ではいかないことが少なくない。

 

◾️ 首都圏にある400戸を超える築20年ほどのタワマンでは、今後30年間の長期修繕計画の見積もりをコンサルタントに依頼し、算出結果を見て驚いた。

 

◾️ このままだと組合の財政は６年後に赤字になり、赤字を避けるには修繕積立金を３倍に値上げする必要がある。

 

◾️ 新築マンションを業者が売り出す際、買い手がつきやすいよう修繕積立金を低く設定し、段階的に引き上げることが多いが、このタワマンは新築時から一度も値上げしていなかった。5年前に１回目の大規模修繕を終え、財政が大幅に悪化していた。

 

◾️ 危機感を抱いた理事長は、修繕費の大幅な値上げをすべく、計6回も住民説明会を開いた。「３倍の値上げは異常だ、２倍はダメか？」「老い先短いので、値上げしないでほしい」などの意見が出た。

 

◾️ 最終的に、臨時総会で４分の３超の賛成で「３倍の値上げ」が決まった。また、インフレに対応するため今後５年ごとに見直すことにした。

 

◾️ 修繕積立金が不足した場合、住民らから一時金を徴収する方法もあるが、一世帯でも払わないと工事が難しくなる。銀行から借り入れて補うと、利息をつけて返さなければならないので最終的な負担は大きくなる。

 

◾️ タワマンの修繕にかかる費用は、通常のマンションよりも一般的に割高とされる。たとえば外壁作業の際も足場ではなく、上からゴンドラをつるすなど、特殊な技術が必要になるためだ。高層の建物に設置が義務づけられる非常用エレベーター、そのほか内廊下内の空調設備、免震装置などにも多額の費用がかかる。

 

◾️ 東京都新宿区が公表した区内のタワマンの管理組合への調査（2020年）では、４８％が今後の修繕積立金が「足りない」と答えた。

 

◾️ 国交省のガイドラインによると、均等積立方式で必要とされる修繕積立金は月平均21,420円（専有面積70平方メートル）となっている。

 

◾️ 不動産情報サイトによると、タワマンは昨年11月時点で全国に約1,700棟（約45万戸）ある。そのうち築30年以上は１割弱、築20年以上は約３割を占める。これからタワマンの「老い」が本格的に始まる。

 

◾️ そのため、施工業者にもまだノウハウが十分蓄積されていない。そのため、専門家は、「過去の施工事例が参考にならず、当初の想定より費用が上振れする可能性もあり、一般のマンションよりも余裕を持った資金計画を立てる必要がある」と話す。

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２．今年はタワマンの供給ラッシュ！

いわゆるタワーマンション（20階以上の超高層マンション）の市場は、現在「2026年の歴史的供給ラッシュ」に向けて大きな転換点を迎えています。

 

不動産経済研究所の公開データによると、以下のとおりです。

 

ア）タワマンの供給量の推移（全国ベース）

・2025年以降に完成・発売されるタワーマンションは、270棟・約97,000戸（2025年3月末時点）に達しています。

・このうち、東京23区がその約50％（124棟・48,613戸）を占めています。

・特に、今年は資材高騰や工期の延長により「後ろ倒し」になった物件の供給が集中するため、記録的なボリューム（ 85棟 ・約25,000戸）にのぼる見込みです。

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